土拍市场热度不减 楼市结构性机会增多

百强房企正在加大拿地力度。

2025年8月9日，头部房地产企业（001979.SZ）披露了最新一期的购地情况：7月份（7月11日至8月9日，以其每月披露的时间点为分界线，下同）共购买了5个项目地块，合计金额为56.68亿元。该数据同比、环比均有大幅度增长。

招商蛇口的“豪掷千金”并非个例，而是房地产行业的真实写照：根据中指研究院数据，2025年以来土拍市场热度不减，同比不断走高，前7个月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.30%；其中，拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企。

土拍市场的火爆，会是楼市复苏“春江水暖鸭先知”的那个“鸭”吗？

销售向左，拿地向右

土拍市场的“风景这边独好”与房企的销售业绩形成了明显对比。

8月6日，百强房企中的金地集团（600383.SH）披露了近期的销售数据：今年前7个月累计实现签约面积143.50万平方米，同比下降49.50%；累计实现签约金额197.30亿元，同比下降53.26%。

金地集团的情况是当下房地产行业整体情况的一个缩影：中指研究院数据显示，2025年1—7月，TOP100房企销售总额为20730.10亿元，同比下降13.3%，降幅较1-6月扩大1.5个百分点；其中7月份当月销售额同比下降18.2%。

对于百强房企销售金额的下降，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受经济观察报采访时表示，其主要原因有两个：一是新房销售正在以价换量；二是进入6月份以后，新房市场从去年四季度出现的企稳回升态势有所减弱。

一方面是百强房企的销售业绩持续下滑，另一方面却是其拿地力度在不断加大，这种背离体现出的市场意味是什么呢？就此，国家高端智库CDI资深研究员、中国城市专家网研究院院长宋丁在接受记者采访时表示，有几个原因导致了这一背离现象的出现。

首先，经过近几年的调整，地价已经下滑了很多，现在的土地拍卖价格跟市场高峰期是不能相提并论的，这同时也为反弹腾出了一个空间。其次，这些百强房企的很多问题，比如亏损、债务等等，在过去几年里也得到了比较好的解决，手头上的资金流也有了好转。

“另外，从目前情况来看，美国降息已是大势所趋，这可能会引发外资抄底中国优质资产的连锁反应，房地产或首当其冲。”宋丁表示，在这样的大背景下，大家可以看到，现在参加拍地的机构以央国企为主，他们参与拍地的重要原因之一，就是应对外资抄底中国楼市的可能性，这也是目前我们所看到的土拍好转、新地王频现的原因。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时则表示，上述背离现象需要从两方面去分析：一方面，拿地数据出现增长，说明当前供应的是一些高品质、高质量的土地，而地块的高质量通常意味着销售预期比较好，所以房企的拿地积极性增加；另一方面，现在供应的优质地块集中在核心城市，但如果地块规模比较大，有些企业也吃不消，也会出现一些流拍的现象。

迎合小众化高端需求？

在招商蛇口新购买的5个项目地块中，名称为“深圳前海桂湾T201-0232地块”的住宅项目以其高达21.55亿元的金额受到市场关注。按照该项目2.56万平方米的建筑面积计算，其楼面价将高达84180元/平方米，是深圳宅地楼面价历史上首次突破8万元/平方米的关口，从而一跃成为深圳新单价地王。

公开信息显示，该宗地项目位于前海梦海大道和桂湾一路交会处，在其周边1公里范围的二手住宅小区，上半年成交均价普遍低于10万元/平方米。

招商蛇口近期为何不断加大拿地力度？前海桂湾这个新地王项目能够带来盈利吗？就上述问题，记者以投资者身份致电招商蛇口董秘办公室进行咨询。接电话的工作人员表示，根据该地块的具体情况，他们对这个项目能够实现预期中的盈利有信心；另外，该公司近期之所以增加拿地力度，最主要是希望补充一些优质的项目储备，“房地产行业短期来看，不同城市之间的表现会有一些分化，但是中长期来看，我们觉得这个行业体量还是非常大，存在很多的结构性机会”。

除了深圳，全国多个核心城市的地王纪录亦在7月份纷纷被刷新，比如苏州、上海等。其中，上海徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块更是以20万元/平方米的成交楼面价刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价的最高纪录。

谈到当前土拍市场的火爆以及新地王纷纷涌现的情况，李宇嘉向记者表示，随着各地高品质住房需求开始释放，新房市场呈现“个别明星盘火热、其他楼盘平淡”的局面。为此，开发商采取“聚焦热点城市、热点区域、热点楼盘，打造个别明星楼盘”的方式来收获这种确定性的利润；与此同时，地方政府也在迎合市场需求出让一些利润确定性比较强的地块，这些地块通常没有限价措施，而且都是中心区的优质地块，从而导致了近期土拍市场的火爆和新地王的出现。

“但新地王的涌现仅仅是个别现象，并不代表整个市场开始复苏，它代表的只是过去市场上高品质住宅供应太少了。过去，一方面是房企高周转，另一方面是土地方面有限价等限制，从而导致高端项目比较少，很多人拿着钱也买不到真正的高品质项目；现在，供应端开始迎合这个小众化的高端需求，它的量虽然比较少，但是它却能够激活几个楼盘的热销。”李宇嘉说。

“止跌回稳”主旋律

那么，如何看待当前楼市的整体情况？

对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，今年以来，好城市及好房子项目继续保持较好去化，但房地产市场的整体恢复仍有赖于市场预期的恢复，市场“止跌回稳”仍需政策进一步加力。与此同时，在核心城市加大优质地块供应、房企投资拿地聚焦的影响下，今年以来核心城市土地市场保持较高热度，2025年1-7月，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降7%，出让金同比增长25%，7月，上海、深圳、苏州、南京等地相继刷新城市或区域地价最高纪录。

“核心城市优质项目入市后有望继续对市场形成支撑，下半年核心城市在较强基本面支撑下有望保持一定韧性，但城市和区域间的分化行情预计将延续。”曹晶晶认为，从土地市场趋势来看，在房企投资策略进一步趋同的背景下，核心城市土拍竞争加剧，下半年优质地块预计会继续拍出较高地价，但全国土拍情绪仍待修复。

“楼面价和房价呈正相关关系，正常情况下，楼面价的高企肯定会促使房价往高走的，尤其现在政府在限价方面的政策已经放开。但如果说最近土拍好转以及几个主要城市新地王出现就预示着房地产已经开始复苏，我觉得还不能做这个结论。”宋丁表示，总体来看，虽然在国家政策支持下，楼市确实出现了一些好转的迹象，但要逐步化解楼市的一系列问题，可能还需要三年以上的时间。近期的新地王现象确实是有利于楼市企稳的一个重要信号，但展望下半年及至明年的房地产市场情况，将仍然处在一个缓慢的筑底阶段。

资深私募研究员黄穗则向记者表示，判断楼市能否复苏、什么时候复苏，不能单凭土拍数据，更应侧重于政策导向。自2024年9月高层会议重磅提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，“止跌回稳”已经成为房地产市场的主旋律。

“8月8日，北京出了优化楼市的政策，后续上海、深圳等城市如果能及时跟进相关优化政策，那么楼市见底是大概率事件。当然，即使见底也不代表楼价会大幅上涨，更多的是以重心缓慢上移的行情出现，毕竟，当年那个行业暴利的时代已经不存在了。”黄穗说。

黄穗所言北京优化楼市政策，是指2025年8月8日北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房公积金管理中心联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。该《通知》对北京五环外限购进行了大幅松绑——符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

业内人士普遍认为，北京此次楼市新政落地有利于提振市场预期，带动市场活跃度好转，进一步推动房地产市场“止跌回稳”。

（作者 邹永勤）

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邹永勤

深圳采访部记者 重点关注金融市场交易主体（主要包括公私募基金、社保基金、证券公司、创投公司等等），以及华南区上市公司的发展状况。